Villes françaises où il est préférable d’acheter plutôt que de louer en 2026

Une nouvelle étude montre où il est plus judicieux sur le plan financier d’acheter si l’on y vit à long terme

Mulhouse, Saint-Étienne et Limoges figurent parmi les trois villes en France où il est plus économiquement pertinent d’acheter plutôt que de louer un bien sur le long terme, selon une nouvelle étude.

L’étude – la douzième édition annuelle Acheter ou Louer ? menée par le courtier financier et comparateur de prêts MeilleurTaux – porte sur 32 villes en France. 

L’étude compare le coût d’achat et de location en analysant les prix de l’immobilier, les loyers, les taxes et charges, ainsi que les rendements potentiels qui auraient pu être obtenus en investissant l’argent utilisé pour un achat.

Elle suppose que l’argent utilisé pour acheter le bien pourrait être investi ailleurs, rapportant 3 % sur les années 1–2, 2,5 % sur les années 3–6, et 2 % à partir de l’année 7. Elle suppose également un apport de 10 %.

Plus le temps indiqué est court, plus l’achat est financièrement viable par rapport à la location. Le groupe base ses chiffres sur un bien de 70 m².

Où l’achat est plus rentable que la location ?

Dans certaines villes, le temps nécessaire pour que l’achat devienne plus viable que la location a considérablement diminué. Cela signifie que pour les personnes souhaitant résider dans ces villes plus longtemps que le nombre de mois indiqué, l’achat serait généralement préférable à la location, à long terme.

Les 10 villes les plus rentables pour l’achat étaient :

• Mulhouse : 19 mois

• Saint-Étienne : 25 mois (deux ans et un mois)

• Limoges : 51 mois (quatre ans et trois mois)

• Le Havre : 55 mois (quatre ans et sept mois)

• Perpignan : 64 mois (cinq ans et quatre mois)

• Metz : 69 mois (cinq ans et neuf mois)

• Grenoble : 83 mois (six ans et onze mois)

• Clermont-Ferrand : 89 mois (sept ans et cinq mois)

• Rouen : 91 mois (sept ans et sept mois)

• Brest : 93 mois (sept ans et neuf mois)

Pour le détail, le ratio achat/locatif favorable est en grande partie dû au coût relativement plus bas de l’immobilier. Pour les trois villes en tête, par exemple :

1. Mulhouse : Le coût par m² était de 1 259 € en 2025, contre un loyer mensuel de 13 € par m²

2. Saint-Étienne : 1 226 € par m², en moyenne en 2025 (un coût de propriété faible, même en dépit d’une taxe foncière élevée à 1 452 € pour un bien de 70 m²). Cela se compare à un loyer mensuel de 12 € par m².

3. Limoges : 1 550 € par m². Cela se compare à un loyer mensuel de 12 € par m².

Où la location est plus rentable que l’achat ?

Dans les villes les plus chères, l’achat peut nécessiter des années, voire des décennies, de possession d’un bien pour devenir rentable par rapport à la location. Par exemple, à Paris, à Aix-en-Provence, à Nice et à Bordeaux, cela peut prendre plus de 18 ans. Les résidents à plus court terme préféreront donc peut-être louer dans ce cas.

Par exemple :

• À Aix-en-Provence, il faut 268 mois (22 ans et 4 mois) de propriété pour que l’achat soit rentable, avec un coût moyen par m² de 5 389 €, et une valeur locative de 18 € par m²

• À Paris, cela prend 253 mois (21 ans et 1 mois), avec un coût moyen par m² de 9 751 €, et une valeur locative de 32 € par m²

Un paysage d’achat optimiste

Dans l’ensemble, toutefois, l’étude présente une vision optimiste pour les acheteurs, notamment en constatant que :

• Cette année, les acheteurs disposent d’un pouvoir d’achat légèrement accru grâce à la baisse progressive des taux d’intérêt (actuellement autour de 3,4 % sur une hypothèque sur 25 ans).

• Dans l’ensemble de la France, il faut désormais en moyenne 12 ans et trois mois pour que l’achat d’une résidence principale soit généralement plus rentable que la location, contre 14 ans et huit mois observés en 2024.

Pour réaliser ses calculs, l’étude prend en compte :

• Le prix d’achat au m²

• Le coût de la taxe foncière correspondante

• Toutes les dépenses/ charges liées au bien

• Le prix du loyer

• Les rendements potentiels qui auraient pu être obtenus en investissant l’argent utilisé pour un achat.

Comme le montrent les 10 premières, l’étude a constaté que de nombreuses villes deviennent plus viables sur le plan financier pour les acheteurs.

« Parmi les 32 villes analysées, le délai nécessaire pour qu’il soit plus rentable d’acheter que de louer diminue dans 24 d’entre elles », a déclaré MeilleurTaux.