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Un notaire explique comment les coûts d’emprunt, l’énergie et l’accessibilité influencent le marché
Le marché immobilier français a enregistré une nouvelle baisse, avec prix des logements existants, logements anciens, en baisse de 1% entre le premier et le deuxième trimestre 2026 — une réduction de 0,8% sur un an.
Alors, quels sont les facteurs qui expliquent la poursuite de la chute des prix ?
Priscille Caignault, membre du Bureau du Conseil supérieur du notariat (l’autorité officielle représentant l’ensemble des notaires en France), chargée du secteur immobilier, a déclaré que les chiffres indiquent actuellement une correction plutôt qu’un retournement majeur du marché.
Les acheteurs recherchent toujours des logements
« Je pense qu’il y a toujours eu des acheteurs », a déclaré Mme Caignault à The Connexion.
« Les gens ont toujours besoin d’un endroit où vivre, a-t-elle déclaré, mais ils prêtent une attention plus grande aux caractéristiques et au coût du bien immobilier. »
« Ce qui déclenche un achat aujourd’hui, c’est la relation entre la capacité financière dont vous disposez, la capacité de financement pour votre projet, et le prix qui se présente à vous.
« Si le prix est trop élevé, le vendeur doit baisser le prix. Sinon, la transaction ne se produira pas. »
Cela, dit-elle, explique pourquoi l’ajustement se manifeste aujourd’hui plus nettement dans les prix que dans le nombre de transactions, qui sont restées globalement stables avec environ 958 000 logements vendus au cours des 12 mois se terminant fin juin contre 953 000 fin mars et 952 000 fin décembre.
Pourquoi les maisons chutent-elles davantage que les appartements ?
Les dernières chiffres montrent une différence nette entre les maisons et les appartements. Sur l’année jusqu’au deuxième trimestre 2026, les prix des appartements ont chuté de seulement 0,1%, tandis que les prix des maisons ont chuté de 1,3%.
« Avec une capacité financière plus restreinte, il peut être plus facile d’acheter un appartement que d’acheter une maison », a déclaré Mme Caignault.
De plus, les maisons apportent une autre charge financière potentielle : la rénovation.
« Avec les maisons, il peut y avoir un coût de rénovation énergétique qui pèse sur l’investissement », a-t-elle déclaré.
L’acheteur doit donc envisager non seulement le prix d’achat mais aussi s’il peut financer les travaux éventuels.
« Vous achetez un bien qui a déjà un certain prix parce que c’est une maison, mais vous devez aussi penser aux travaux qui seront nécessaires. »
« Aurons-nous la capacité financière de planifier les travaux ? Cela joue aussi un rôle. »
Elle a ajouté qu’il pourrait y avoir d’autres facteurs, notamment la concentration des acheteurs dans les centres-villes et les grandes zones métropolitaines, où les appartements sont plus répandus.
Les évaluations énergétiques médiocres influencent désormais les prix
Mme Caignault a également indiqué que le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est passé d’un critère relativement marginal à un facteur important lorsque les acheteurs évaluent un bien.
« Un logement avec une mauvaise étiquette se vendra moins cher, tandis qu’un logement bien étiqueté bénéficie d’une valorisation plus élevée. »
Cela est devenu particulièrement important alors que les gens veulent que leur logement soit confortable pendant les périodes de chaleur extrême.
« Les gens disent désormais que le logement doit être économe en énergie à la fois en hiver et en été », a-t-elle déclaré.
Des taux d’intérêt plus élevés étranglent les acheteurs
Bien sûr, la question plus large qui se cache derrière l’accessibilité est le coût du crédit.
Lorsque les taux hypothécaires augmentent, les ménages peuvent emprunter moins pour une mensualité similaire. Cela met la pression sur les vendeurs pour réduire leurs prix s’ils veulent conclure une transaction.
« C’est davantage un ajustement aujourd’hui qu’une tendance majeure du marché », a déclaré Mme Caignault.
Mais elle a dit que la situation devrait être surveillée de près, notamment à l’approche de 2027.
« Nous restons vigilants car les critères macroéconomiques se détériorent néanmoins. »
Elle a souligné l’inflation renouvelée et l’augmentation des coûts d’emprunt gouvernementaux comme des facteurs qui pourraient finalement se répercuter sur les taux d’intérêt et les taux hypothécaires.
La géopolitique influence les prix de l’immobilier
Des événements géopolitiques peuvent aussi toucher le marché immobilier, mais principalement par leurs conséquences économiques.
« La crise géopolitique au Moyen-Orient a eu un impact sur le marché immobilier à travers des paramètres macroéconomiques », a-t-elle déclaré.
« Cela a exercé une pression sur les coûts de l’énergie, et donc une nouvelle hausse de l’inflation. »
« Pour maîtriser l’inflation, il y a un impact sur les taux d’intérêt et lorsque les taux d’intérêt augmentent, cela signifie que les taux hypothécaires peuvent augmenter », a-t-elle déclaré.
Le scrutin présidentiel pourrait-il influencer le marché ?
Une autre source d’incertitude est l’élection présidentielle française prévue l’année prochaine.
Mme Caignault a dit que les investisseurs pourraient être plus prudents en attendant de voir ce que les futures politiques gouvernementales pourraient signifier pour l’immobilier.
« Selon les programmes des différents candidats, nous allonsavoir un marché un peu plus en attente », a-t-elle déclaré.
Pour les investisseurs, les questions incluent la fiscalité future, la politique du logement et d’éventuelles mesures gouvernementales.
« Tout cela signifie que les investisseurs peuvent être prudents et dire : nous n’y allons pas tout de suite. »
Un marché en ajustement, et non en effondrement
Pour le moment, Mme Caignault ne voit pas les chiffres comme une preuve d’un retournement majeur.
Elle a dit que les acheteurs restent présents mais sont de plus en plus contraints par ce qu’ils peuvent se permettre, tandis que les vendeurs doivent en tenir compte.
La préoccupation plus grande est ce qui se passera si les coûts d’emprunt augmentent davantage ou si l’incertitude économique et politique s’accentue.
« Nous devons rester vigilants pour l’avenir », a-t-elle déclaré.
« Mais le marché ne se redresse pas aujourd’hui. »
