La France est confrontée à un problème croissant de logements endommagés par la sécheresse et les sols argileux, avec plus de 12 millions de maisons désormais exposées au risque, et des militants avertissant d’une crise immobilière majeure.
Dominique Goldsztejn, vice-présidente de l’Association Urgence Maisons Fissurées (AUMF), a déclaré à The Connexion que la combinaison de sécheresses de plus en plus sévères et de fortes pluies allait probablement provoquer une forte hausse.
« Le retour des pluies cet automne et cet hiver révélera ou aggravera de nombreux cas. Nous craignons une augmentation très significative du nombre de maisons fissurées dans les mois à venir. »
Cette alerte survient alors qu’une nouvelle carte nationale montre que 55% de la France est exposée à un risque modéré ou élevé dû au retrait-gonflement des argiles (RGA).
Cela se compare à 48 % selon la carte précédente publiée en 2020. Le gouvernement estime que 12,1 millions de logements (61,5 %) sont désormais situés dans des zones exposées. En 2020, il en répertoriait 10,4 millions.
Le changement climatique accroît le risque
Le retrait-gonflement des argiles survient lorsque les sols riches en argile se rétractent pendant les périodes de sécheresse et se dilatent lorsqu’ils se réhydratent.
Les mouvements répétés peuvent mettre à rude épreuve les fondations et les murs, entraînant fissures, affaissements, et des problèmes avec les portes et les fenêtres.
« L’argile de nos sols est comme une éponge », a déclaré Mme Goldsztejn. « Elle se contracte pendant les sécheresses et gonfle lorsqu’elle se sature d’eau. »
Le phénomène n’est pas nouveau, mais le changement climatique augmente la fréquence et l’intensité des cycles de sécheresse et de pluies qui le provoquent.
L’argile n’est pas répartie uniformément non plus. Différentes parties du sol peuvent donc se développer et se contracter différemment, exerçant davantage de stress sur les fondations.
Mme Goldsztejn a indiqué que, une fois qu’une maison est endommagée, chaque cycle ultérieur de sécheresse pourrait aggraver la situation à moins que le problème sous-jacent ne soit résolu.
Les conséquences peuvent être graves, tant sur le plan matériel que financier.
Réparer un problème important de RGA peut nécessiter des travaux sur les fondations, et non pas seulement reboucher et recouvrir des fissures.
Les propriétaires qui ne peuvent pas obtenir une indemnisation par l’assurance pourraient être incapables de payer les travaux, tandis que la valeur de leur bien peut chuter fortement.
Certaines maisons peuvent devenir difficiles, voire impossibles, à vendre, laissant les propriétaires rembourser des emprunts hypothécaires sur des biens qu’ils ne peuvent pas réparer.
Obstacles à l’indemnisation
L’AUMF affirme que les propriétaires peuvent être confrontés à deux obstacles avant l’indemnisation dans le cadre du système catastrophe naturelle.
Tout d’abord, leur commune doit être officiellement reconnue comme ayant subi une catastrophe naturelle.
À la suite de la sécheresse prolongée de cet été, les maires de plusieurs communes du Dordogne ont demandé à leurs habitants de signaler des fissures nouvelles ou qui s’aggravent, afin que la situation soit reconnue.
À Bouniagues, au sud de Bergerac, 25 réclamations avaient été déposées au début du mois de septembre, sur un peu plus de 500 habitants.
Mme Goldsztejn a déclaré que la décision de reconnaître une catastrophe naturelle est partiellement fondée sur des critères météorologiques calculés sur des zones géographiques et ne dépend pas uniquement du nombre de maisons endommagées.
Sur 1 941 demandes de reconnaissance liées aux sécheresses en 2023 et 2024, seules 107 ont été retenues, selon les chiffres de l’AUMF.
Même lorsqu’une commune est reconnue, un assureur peut encore rejeter une réclamation si son expert conclut que le RGA n’était pas la cause principale du dommage.
Les propriétaires peuvent alors devoir payer leur propre évaluation par un expert, et éventuellement une étude géotechnique, avant d’entamer une procédure judiciaire. Le processus peut durer des années.
Une décision de justice met en évidence des problèmes
Une récente décision de la Cour de cassation a également soulevé des questions sur les mesures que les propriétaires sont censés prendre pour prévenir les dommages causés par la sécheresse.
La cour a annulé une décision inférieure qui avait attribué à un propriétaire du Gard 40 000 € de compensation après des fissures apparues dans sa propriété à la suite d’une sécheresse en 2016, en déclarant que les juges doivent d’abord vérifier que des « mesures habituelles » avaient été prises pour prévenir de tels dommages.
L’affaire a été renvoyée à une autre cour d’appel pour être réexaminée.
Il n’existe pas de définition nationale claire des « mesures habituelles ».
Des recherches sur la prévention se poursuivent, notamment des essais soutenus par l’industrie de l’assurance sur des méthodes telles que l’injection d’eau dans le sol autour des maisons pendant les périodes sèches.
Pour les propriétaires, des mesures pratiques peuvent inclure l’entretien des gouttières et des systèmes de drainage, la gestion de la végétation et l’évitement de plantes à racines profondes et de grands arbres proches des bâtiments.
Aide d’État élargie
Le gouvernement a également élargi un dispositif de 30 millions d’euros destiné à aider les propriétaires à prévenir les dommages liés au RGA.
Le fonds de prévention argile a été lancé en 2025 comme programme pilote couvrant 11 départements.
Il apporte un soutien financier pour des évaluations professionnelles et des travaux préventifs sur les résidences principales éligibles.
Selon les revenus du ménage, entre 50 % et 90 % des coûts éligibles peuvent être couverts.
L’aide maximale est de 2 000 € pour une évaluation de la vulnérabilité et de 14 000 € pour des travaux préventifs. L’éligibilité a été élargie à partir de mai pour inclure les maisons de jusqu’à trois étages et celles où des fissures sont déjà apparues.
Pour les travaux, la largeur maximale autorisée des fissures a été augmentée, passant de 1 mm à 5 mm.
Le dispositif reste toutefois limité aux 11 départements inclus dans l’expérimentation, et seulement 19 propriétaires avaient reçu des paiements au cours de ses six premiers mois.
Cliquez ici pour en savoir plus sur ce dispositif.
Fonds d’indemnisation
L’AUMF affirme que le système existant aura du mal à suivre le rythme.
Elle appelle à la création d’un fonds national d’indemnisation du RGA pour évaluer les dommages au niveau de chaque logement, plutôt que sur la base de la reconnaissance de la commune.
Sous la proposition, une évaluation technique indépendante établirait l’étendue des dommages liés au RGA.
Le fonds financerait les travaux sur le terrain et les fondations, tandis que les assureurs continueraient à couvrir les dommages au bâtiment.
L’association estime qu’une combinaison de contributions provenant de secteurs tels que l’assurance habitation, les transactions immobilières, les matériaux de construction, les droits d’enregistrement et les permis de construire pourrait lever entre 1,5 et 1,7 milliard d’euros par an.
Elle soutient que cela permettrait de traiter les dommages existants tout en investissant dans la prévention.
Mme Goldsztejn a déclaré que la question n’était plus simplement une affaire d’assurance : « Le RGA est devenu un risque systémique.
« Nous devons traiter les maisons existantes, prévenir les nouveaux dommages et arrêter de construire des maisons vulnérables au problème. »
Expériences des lecteurs liées au retrait-gonflement des argiles
Des conséquences graves
James Fonseca a acheté sa maison de maître dans le nord-est du Gers en 2002, ignorant que le département était l’une des zones les plus touchées par le retrait de l’argile.
« Après la canicule en 2003, il y a eu un mouvement important sur le mur est et sur le mur sud interne de l’aile arrière. Ma commune a été déclarée zone de catastrophe et j’ai contacté mon assureur, mais deux ans plus tard un expert m’a dit que chaque fissure serait traitée séparément et soumise à une franchise, rendant une réclamation non économique.
« J’ai donc payé un maçon pour renforcer le mur est avec des étriers en acier. Cela a résolu le problème immédiat, mais n’a pas résolu le mouvement structurel du bâtiment. »
« Il y a eu d’autres mouvements au cours de l’hiver 2025-26. Mon maire m’a conseillé de contacter l’ADIL du Gers au sujet d’un dispositif pilote offrant jusqu’à 15 000 €, selon les revenus, pour une évaluation d’expert et des réparations. J’ai appelé le numéro fourni, laissé un message et envoyé des e-mails, mais je n’ai reçu aucune réponse. »
« Compte tenu de l’ampleur du problème et du coût de la stabilisation des bâtiments, je crois que la poursuite des conditions climatiques actuelles aura de graves conséquences pour les propriétaires du département. »
« L’assureur a versé 150 000 € »
Il y avait de meilleures nouvelles pour Keith Allen, originaire de l’Aude.
Lorsque de petites fissures sont apparues sur les murs extérieurs de sa maison (photo) et à l’intérieur de sa chambre en août 2022, sa mairie a réussi à obtenir la reconnaissance de la commune comme ayant subi une catastrophe naturelle après l’été très sec.
« Notre assureur a envoyé des experts en 2023 et 2024 pour évaluer les dégâts et tester nos drains et le sous-sol sous les fondations. Ils ont constaté que notre maison était construite sur de l’argile, qui se dilate et se rétracte selon les niveaux d’eau souterraine et qui provoquait les fissures. »
« L’assureur a finalement accepté de payer près de 150 000 € pour les travaux de remise en état. Cela comprenait le dégagement du sous-sol, l’injection de résine sous les murs porte‑briques, l’installation de zones en béton autour de trois côtés de la maison pour empêcher l’eau de pluie d’atteindre le sol autour des fondations, et l’insertion d agrafes métalliques dans les fissures pour surveiller tout mouvement futur (photo). »
« Les travaux extérieurs ont été achevés en août 2025. S’il n’y a pas d’autre mouvement, les façades et la chambre concernée seront re-enduites et redécorées. Cela a été un processus long, mais le règlement final a permis que les travaux structurels nécessaires puissent être réalisés. »
« La maison n’a pas de fondations »
Lindsay Phillips vit dans une bastide du XVIIIe siècle à Lorgues, dans le Var, depuis son achat en 1994. Il y a environ trois ans, elle a remarqué une grande fissure qui partait d’une fenêtre jusqu’au coin supérieur d’un mur.
« Après que Lorgues a été déclarée zone naturelle catastrophe, mon assureur a organisé plusieurs inspections, y compris des forages pour établir la structure du sol. Cela a révélé une roche sous le coin nord-est mais plus de 10 mètres d’argile sous le côté sud. »
« Ma maison n’a fondation d’aucune sorte. Les murs extérieurs et intérieurs porte‑leurs portent environ un mètre d’épaisseur, donc la découverte d’une couche d’argile aussi profonde sous une partie de la propriété a aidé à expliquer le mouvement. »
« Mon assureur, Abeille, a accepté une série de travaux de remise en état, qui devraient commencer cet automne. »
« J’espère que cela stabilisera le bâtiment et empêchera les fissures de s’aggraver. »
« C’est normal »
L’an dernier, après que son maire dans le Dordogne a déclaré catastrophe naturelle, Tony Benstead a contacté son assureur au sujet d’une fissure qui était apparue à l’intérieur et à l’extérieur de son épaisse muraille en pierre.
« Un expert est venu l’évaluer. Après avoir examiné les fissures, il a dit ‘c’est normal’ et est parti. J’ai été surpris que l’évaluation soit si brève, d’autant plus que la fissure est visible des deux côtés du mur. »
« Je n’ai aucune idée de l’ampleur à partir de laquelle les fissures doivent être réparées. »
« Je ne sais pas dire si elles s’aggravent »
Charlotte Sitterly a déménagé en France il y a seulement neuf mois, mais elle commence déjà à voir des fissures dans sa maison de Pas-de-Calais.
« Je n’ai pas encore payé pour un diagnostic officiel, car le coût semble trop élevé. Mais on peut voir le problème dans le sol. Je suis jardinière et c’est le pire sol que j’aie jamais vu : pure argile. »
« J’accepte que certaines fissures soient normales, car la partie principale de la maison date de 126 ans. Cependant, les plus grosses fissures se trouvent là où l’ancien bâtiment se rejoint aux parties plus récentes, et je peux voir la lumière à travers certaines d’entre elles. Il est difficile de dire si elles s’aggravent. Mais le temps a été extrême cette année, et je suis sûre que cela n’a pas aidé. »
Avez-vous été touché par des fissures dues au sol argileux ? Faites-le nous savoir à [email protected]
