La France est confrontée à un problème croissant de logements endommagés par la sécheresse et les sols argileux, avec plus de 12 millions de maisons désormais exposées au risque et des militants avertissant d’une grave crise immobilière.
Dominique Goldsztejn, vice-présidente de l’Association Urgence Maisons Fissurées (AUMF), a déclaré à The Connexion que la combinaison de sécheresses de plus en plus sévères et de fortes pluies risquait d’entraîner une forte hausse.
« Le retour de la pluie cet automne et cet hiver révélera ou aggravera de nombreux cas. Nous craignons une augmentation très importante du nombre de maisons fissurées dans les mois à venir. »
L’avertissement survient alors qu’une nouvelle carte nationale montre que 55% de la France est exposée à un risque modéré ou élevé lié au retrait-gonflement des argiles, connu sous le nom de retrait-gonflement des argiles (RGA).
Cela se compare avec 48% selon la carte précédente publiée en 2020. Le gouvernement estime que 12,1 millions de logements (61,5% du total) se trouvent désormais dans des zones exposées. En 2020, il en listait 10,4 millions.
Climate change raises risk
RGA se produit lorsque les sols riches en argile se rétractent pendant les périodes de sécheresse et se gonflent lorsqu’ils redeviennent humides.
Le mouvement répété peut mettre à rude épreuve les fondations et les murs, entraînant des fissures, des affaissements, et des problèmes avec les portes et les fenêtres.
« L’argile de nos sols est comme une éponge, » a déclaré Mme Goldsztejn. « Elle se rétracte pendant les sécheresses puis se gonfle lorsqu’elle est saturée d’eau. »
Le phénomène n’est pas nouveau, mais le changement climatique augmente la fréquence et l’intensité des cycles de sécheresse et de précipitations qui le provoquent.
L’argile n’est pas répartie uniformément non plus. Différentes parties du terrain peuvent donc se dilater et se contracter différemment, exerçant davantage de contraintes sur les fondations.
Mme Goldsztejn a indiqué que, une fois qu’une maison est endommagée, chaque nouveau cycle de sécheresse pourrait aggraver la situation à moins que le problème sous-jacent ne soit résolu.
Les conséquences peuvent être graves, tant sur le plan matériel que financier.
La réparation d’un problème majeur lié au RGA peut nécessiter des travaux sur les fondations, plutôt que de simplement reboucher et recouvrir les fissures.
Les propriétaires qui ne peuvent pas obtenir une indemnisation par l’assurance pourraient ne pas être en mesure de payer les travaux, tandis que la valeur de leur bien peut chuter fortement.
Certaines maisons peuvent devenir difficiles, voire impossibles à vendre, laissant les propriétaires rembourser des hypothèques sur des propriétés qu’ils ne peuvent pas réparer.
Des obstacles à l’indemnisation
L’AUMF affirme que les propriétaires peuvent être confrontés à deux obstacles avant une indemnisation dans le cadre du système catastrophe naturelle.
Premièrement, leur commune doit être officiellement reconnue comme ayant subi une catastrophe naturelle.
À la suite de la sécheresse prolongée de cet été, les maires de plusieurs communes de Dordogne ont demandé aux habitants de signaler de nouvelles fissures ou leur aggravation, afin que la situation puisse être reconnue.
À Bouniagues, au sud de Bergerac, 25 demandes d’indemnisation avaient été déposées au début du mois de septembre, sur un peu plus de 500 habitants.
Mme Goldsztejn a dit que la décision de reconnaître une catastrophe naturelle est partiellement fondée sur des critères météorologiques calculés sur des zones géographiques et ne dépend pas simplement du nombre de maisons endommagées.
Sur 1 941 demandes de reconnaissance liées à des sécheresses en 2023 et 2024, seulement 107 ont été retenues, selon les chiffres de l’AUMF.
Même lorsqu’une commune est reconnue, un assureur peut encore rejeter une réclamation si son expert conclut que le RGA n’était pas la cause principale des dommages.
Les propriétaires peuvent alors devoir payer leur propre évaluation d’expert, et potentiellement une étude géotechnique, avant d’emmener l’affaire devant les tribunaux. La procédure peut durer des années.
Une décision de justice met en lumière des problèmes
Une décision récente de la Cour de cassation a également soulevé des questions sur les mesures que les propriétaires sont censés prendre pour prévenir les dégâts dus à la sécheresse.
La cour a infirmé une décision inférieure qui avait attribué à un propriétaire de Gard 40 000 € d’indemnisation après que des fissures sont apparues dans leur propriété à la suite d’une sécheresse en 2016, estimant que les juges doivent d’abord vérifier que des « mesures habituelles » avaient été prises pour prévenir de tels dommages.
L’affaire a été renvoyée devant une autre cour d’appel pour être réexaminée.
Il n’existe pas de définition nationale claire des « mesures habituelles ».
La recherche sur la prévention se poursuit, y compris des essais soutenus par l’industrie de l’assurance sur des méthodes telles que l’injection d’eau dans le sol autour des maisons pendant les périodes sèches.
Pour les propriétaires, les mesures pratiques peuvent inclure l’entretien des gouttières et des systèmes de drainage, la gestion de la végétation et l’évitement des plantes à racines profondes et des grands arbres près des bâtiments.
L’aide d’État élargie
Le gouvernement a également élargi un dispositif de 30 millions d’euros destiné à aider les propriétaires à prévenir les dommages liés au RGA.
Le fonds de prévention argile a été lancé en 2025 dans le cadre d’un essai couvrant 11 départements.
Il apporte un soutien financier pour des évaluations professionnelles et des travaux préventifs sur les résidences principales éligibles.
Selon le revenu du ménage, entre 50% et 90% des coûts éligibles peuvent être couverts.
L’aide maximale est de €2 000 pour une évaluation de la vulnérabilité et €14 000 pour les travaux préventifs. L’éligibilité a été élargie à partir de mai pour inclure les maisons de jusqu’à trois étages et celles où des fissures sont déjà apparues.
Pour les travaux, la largeur maximale des fissures autorisée est passée de 1 mm à 5 mm.
Le dispositif reste néanmoins limité aux 11 départements inclus dans l’essai, et seulement 19 propriétaires avaient reçu des paiements au cours des six premiers mois.
Cliquez ici pour en savoir plus sur le dispositif.
Fonds de compensation
L’AUMF affirme que le système actuel aura du mal à faire face.
Elle appelle à la création d’un fonds national de compensation RGA pour évaluer les dommages au niveau de chaque maison, plutôt que sur la base de la reconnaissance de la commune.
Sous la proposition, une évaluation technique indépendante déterminerait l’étendue des dommages RGA.
Le fonds financerait les travaux de terrain et les fondations, tandis que les assureurs continueraient à couvrir les dommages au bâtiment.
L’association estime qu’une combinaison de contributions provenant de domaines tels que l’assurance habitation, les transactions immobilières, les matériaux de construction, les droits d’enregistrement et les permis de construire pourrait réunir entre 1,5 et 1,7 milliard d’euros par an.
Elle soutient que cela permettrait de régler les dommages existants tout en investissant dans la prévention.
Mme Goldsztejn a déclaré que la question n’est plus simplement une question d’assurance : « Le RGA est devenu un risque systémique.
« Nous devons traiter les logements existants, prévenir les dommages futurs et empêcher la construction de maisons vulnérables au problème. »
Expériences de lecteurs face au retrait-gonflement des argiles
« Conséquences graves »
James Fonseca a acheté sa maison de maître dans le Gers nord-est en 2002, ignorant que le département était l’une des zones les plus touchées par le retrait-gonflement des argiles.
« Après la canicule de 2003, il y eut un mouvement important sur le mur est et le mur sud intérieur du bâtiment arrière. Ma commune a été déclarée zone sinistrée et j’ai contacté mon assureur, mais deux ans plus tard, un expert m’a dit que chaque fissure serait traitée séparément et soumise à une franchise, rendant la réclamation non rentable. »
« J’ai donc payé un maçon pour renforcer le mur est avec des étriers en acier. Cela a résolu le problème immédiat, mais n’a pas résolu le mouvement sous-jacent du bâtiment. »
« Il y a eu d’autres mouvements durant l’hiver 2025-26. Mon maire m’a conseillé de contacter l’ADIL du Gers au sujet d’un dispositif pilote proposant jusqu’à 15 000 €, selon les revenus, pour une évaluation d’expert et des réparations. J’ai appelé le numéro indiqué, laissé un message et envoyé des e-mails, mais je n’ai reçu aucune réponse. »
« Étant donné l’ampleur du problème et le coût de la stabilisation des bâtiments, je pense que la poursuite des conditions météorologiques actuelles aura de graves conséquences pour les propriétaires dans le département. »
« L’assureur a versé 150 000 € »
Il y avait de meilleures nouvelles pour Keith Allen, originaire de l’Aude.
Lorsque de fines fissures sont apparues sur les murs extérieurs de sa maison (photo) et à l’intérieur de sa chambre en août 2022, sa mairie a réussi à faire reconnaître que la commune avait subi une catastrophe naturelle après le très sec été.
« Notre assureur a dépêché des experts au cours de 2023 et 2024 pour évaluer les dommages et tester nos canalisations et le sous-sol sous les fondations. Ils ont constaté que notre maison était bâtie sur de l’argile, qui se dilate et se rétracte selon les niveaux d’eau souterraine et qui provoquait les fissures. »
« L’assureur a finalement accepté de payer près de 150 000 € pour les travaux de remise en état. Cela comprenait le débouchage du sous-sol, l’injection de résine sous les murs porteurs, l’installation de zones en béton autour de trois côtés de la maison pour empêcher l’eau de pluie d’atteindre le sol autour des fondations, et l’insertion de rustines métalliques (pions) dans les fissures pour surveiller tout mouvement futur (photo). »
« Les travaux extérieurs ont été achevés en août 2025. S’il n’y a pas de mouvement supplémentaire, les façades et la chambre concernée seront re-enduites et repeintes. Cela a été un processus long, mais le règlement final a permis d’effectuer les travaux structurels nécessaires. »
« La maison n’a pas de fondations »
Lindsay Phillips vit dans une bastide du XVIIIe siècle à Lorgues, dans le Var, depuis son achat en 1994. Il y a environ trois ans, elle a remarqué une grande fissure allant d’une fenêtre jusqu’au coin supérieur d’un mur.
« Après que Lorgues a été déclarée zone de catastrophe naturelle, mon assureur a organisé plusieurs inspections, y compris des forages pour établir la structure du sol. Cela a révélé de la roche sous le coin nord-est mais plus de 10 mètres d’argile sous le côté sud. »
« Ma maison n’a pas de fondations d’aucune sorte. Les murs extérieurs et porteurs intérieurs font environ un mètre d’épaisseur, alors la découverte d’une couche d’argile aussi profonde sous une partie de la propriété a aidé à expliquer le mouvement. »
« Mon assureur, Abeille, a accepté une série de travaux de remise en état, qui doivent commencer cet automne. »
« J’espère que cela stabilisera le bâtiment et empêchera les fissures de s’aggraver. »
« C’est normal »
L’année dernière, après que son maire en Dordogne a déclaré une catastrophe naturelle, Tony Benstead a contacté son assureur au sujet d’une fissure qui est apparue tant à l’intérieur qu’à l’extérieur de son épais mur de pierre.
« Un expert est venu l’évaluer. Après avoir examiné les fissures, il a dit « c’est normal » et est parti. J’ai été surpris que l’évaluation ait été si succincte, d’autant plus que la fissure pouvait être vue des deux côtés du mur. »
« Je n’ai aucune idée de la gravité des fissures qui doivent être avant qu’elles puissent être réparées. »
« Je ne peux pas dire s’ils s’aggravent »
Charlotte Sitterly a déménagé en France il y a seulement neuf mois mais commence déjà à voir des fissures (photo) dans sa maison du Pas-de-Calais.
« Je n’ai pas encore payé pour un diagnostic officiel, car le coût semble trop élevé. Mais l’on voit le problème dans le sol. Je suis jardinière et c’est le pire sol que j’aie vu : une argile pure. »
« J’accepte que certaines fissures soient normales, car la majeure partie de la maison a 126 ans. Cependant, les plus graves sont là où l’ancienne partie rejoint les segments plus récents, et je peux voir la lumière à travers certaines. Il est difficile de dire si elles s’aggravent. Mais le temps a été extrême cette année, et je suis sûr que cela n’a pas aidé. »
Avez-vous été affecté par des fissures dans le sol argileux ? Faites-le nous savoir à[email protected]
