La France est confrontée à un problème croissant de logements endommagés par la sécheresse et des sols argileux, avec plus de 12 millions de maisons désormais exposées au risque et des militants avertissant d’une crise immobilière majeure.
Dominique Goldsztejn, vice-présidente de l’Association Urgence Maisons Fissurées (AUMF), a déclaré à The Connexion que la combinaison de sécheresses de plus en plus sévères et de pluies importantes était susceptible d’entraîner une forte hausse.
« Le retour des pluies cet automne et cet hiver révélera ou aggravera de nombreux cas. Nous craignons une augmentation très significative du nombre de maisons fissurées dans les mois à venir. »
L’alerte intervient alors qu’une nouvelle carte nationale montre que 55 % de la France est exposée à un risque modéré ou élevé lié au retrait et au gonflement des sols argileux (RGA).
Cela se compare à 48 % selon la carte précédente publiée en 2020. Le gouvernement estime que 12,1 millions de logements (61,5 % du total) se trouvent désormais dans des zones exposées. En 2020 il en répertoriait 10,4 millions.
Le changement climatique accroît le risque
Le RGA survient lorsque les sols riches en argile rétrécissent pendant les sécheresses et se dilatent lorsqu’ils redeviennent humides.
Le mouvement répété peut mettre à rude épreuve les fondations et les murs, entraînant des fissures, un affaissement et des problèmes avec les portes et les fenêtres.
« L’argile de nos sols est comme une éponge », a déclaré Mme Goldsztejn. « Elle se rétracte pendant les sécheresses et gonfle lorsqu’elle devient saturée d’eau. »
Le phénomène n’est pas nouveau, mais le changement climatique augmente la fréquence et l’intensité des cycles de sécheresse et de pluies qui le provoquent.
L’argile n’est pas non plus répartie uniformément. Différentes parties du sol peuvent donc se dilater et se contracter différemment, exerçant ainsi une pression supplémentaire sur les fondations.
Mme Goldsztejn a déclaré que, une fois qu’une maison est endommagée, chaque nouveau cycle de sécheresse pourrait aggraver la situation à moins que le problème sous-jacent ne soit traité.
Les conséquences peuvent être graves, tant sur le plan matériel que financier.
Réparer un problème majeur de RGA peut nécessiter des travaux sur les fondations, plutôt que de simplement reboucher et recouvrir les fissures.
Les propriétaires qui ne peuvent pas obtenir d’indemnisation d’assurance pourraient être incapables de payer les travaux, tandis que la valeur de leur propriété peut chuter brutalement.
Certains logements peuvent devenir difficiles, voire impossibles à vendre, laissant les propriétaires rembourser des hypothèques sur des biens qu’ils ne peuvent pas réparer.
Des obstacles à l’indemnisation
L’AUMF affirme que les propriétaires peuvent rencontrer deux obstacles avant l’indemnisation dans le cadre du système « catastrophe naturelle ».
Tout d’abord, leur commune doit être officiellement reconnue comme ayant subi une catastrophe naturelle.
À la suite de la sécheresse prolongée de cet été, les maires de plusieurs communes en Dordogne ont demandé aux habitants de signaler les fissures nouvelles ou qui s’aggravent, afin que la situation puisse être reconnue.
À Bouniagues, au sud de Bergerac, 25 demandes avaient été déposées au début du mois de septembre, sur un peu plus de 500 habitants.
Mme Goldsztejn a dit que la décision de reconnaître une catastrophe naturelle est en partie fondée sur des critères météorologiques calculés sur des zones géographiques et ne dépend pas simplement du nombre de maisons endommagées.
Sur 1 941 demandes de reconnaissance liées à des sécheresses en 2023 et 2024, seulement 107 ont été couronnées de succès, selon les chiffres de l’AUMF.
Même lorsqu’une commune est reconnue, un assureur peut encore rejeter une réclamation si son expert conclut que le RGA n’était pas la cause principale des dommages.
Les propriétaires peuvent alors devoir payer pour leur propre expert, et éventuellement une étude géotechnique, avant de porter l’affaire devant les tribunaux. Le processus peut durer des années.
Une décision de la Cour révèle des problèmes
Une récente décision de la Cour de cassation a également soulevé des questions sur les mesures que les propriétaires sont censés prendre pour prévenir les dommages causés par la sécheresse.
La cour a annulé une décision inférieure qui avait accordé à un propriétaire de Gard 40 000 € d’indemnisation après l’apparition de fissures dans leur propriété à la suite d’une sécheresse en 2016, estimant que les juges doivent d’abord vérifier que des « mesures usuelles » avaient été prises pour prévenir de tels dommages.
L’affaire a été renvoyée à une autre cour d’appel pour être réexaminée.
Il n’existe pas de définition nationale claire des « mesures usuelles ».
La recherche sur la prévention se poursuit, y compris des essais soutenus par l’industrie de l’assurance sur des méthodes telles que l’injection d’eau dans le sol autour des maisons pendant les périodes sèches.
Pour les propriétaires, des mesures pratiques peuvent inclure l’entretien des gouttières et des systèmes de drainage, la gestion de la végétation et l’évitement de plantes à racines profondes et de grands arbres proches des bâtiments.
Aides d’État élargies
Le gouvernement a également élargi un dispositif de 30 millions d’euros destiné à aider les propriétaires à prévenir les dommages liés au RGA.
Le fonds de prévention argile a été lancé en 2025 à titre d’essai couvrant 11 départements.
Il apporte un soutien financier pour des évaluations professionnelles et des travaux préventifs sur les résidences principales éligibles.
Selon le niveau de revenu du foyer, entre 50 % et 90 % des coûts éligibles peuvent être couverts.
L’aide maximale est de 2 000 € pour une évaluation de vulnérabilité et de 14 000 € pour des travaux préventifs. L’éligibilité a été élargie à partir du mois de mai pour inclure les maisons jusqu’à trois étages et celles où des fissures sont déjà apparues.
Pour les travaux, la largeur maximale autorisée des fissures est passée de 1 mm à 5 mm.
Le dispositif reste néanmoins limité aux 11 départements inclus dans l’essai, et seulement 19 propriétaires ont reçu des paiements au cours des six premiers mois.
Cliquez ici pour en savoir plus sur le dispositif.
Fonds d’indemnisation
L’AUMF affirme que le système existant aura du mal à suivre.
Elle appelle à la création d’un fonds national de compensation du RGA pour évaluer les dommages au niveau de chaque maison, plutôt que par reconnaissance de la commune.
Sous la proposition, une évaluation technique indépendante établirait l’étendue des dommages liés au RGA.
Le fonds financerait les travaux sur les sols et les fondations, tandis que les assureurs continueraient à couvrir les dommages au bâtiment.
L’association estime qu’une combinaison de contributions provenant de secteurs tels que l’assurance habitation, les transactions immobilières, les matériaux de construction, les droits d’enregistrement et les permis de construire pourrait lever entre 1,5 et 1,7 milliard d’euros par an.
Elle soutient que cela permettrait de traiter les dommages existants tout en investissant dans la prévention.
Mme Goldsztejn a déclaré que la question n’était plus simplement une question d’assurance : « Le RGA est devenu un risque systémique. »
« Nous devons traiter les maisons existantes, prévenir les dommages futurs et arrêter de construire des logements vulnérables au problème. »
Expériences des lecteurs liées au rétrécissement de l’argile
Des conséquences graves
James Fonseca a acheté sa maison de maître dans le Gers, au nord-est, en 2002, ignorant que le département était l’une des zones les plus gravement touchées par le rétrécissement de l’argile.
« Après la canicule de 2003, il y a eu un mouvement important dans le mur est et dans le mur sud interne du bâtiment arrière. Ma commune a été déclarée zone de catastrophe et j’ai contacté mon assureur, mais deux ans plus tard un expert m’a dit que chaque fissure serait traitée séparément et ferait l’objet d’une franchise, rendant une réclamation non rentable.»
« J’ai donc fait appel à un maçon pour renforcer le mur est avec des étriers en acier. Cela a résolu le problème immédiat, mais n’a pas traité le mouvement sous-jacent du bâtiment. »
« Il y a eu d’autres mouvements durant l’hiver 2025-26. Mon maire m’a conseillé de contacter l’ADIL du Gers au sujet d’un dispositif pilote offrant jusqu’à 15 000 €, selon les revenus, pour une évaluation d’expert et des réparations. J’ai appelé le numéro indiqué, laissé un message et envoyé des courriels, mais je n’ai reçu aucune réponse. »
« Compte tenu de l’ampleur du problème et du coût de stabiliser les bâtiments, je pense que la poursuite des modèles météorologiques actuels aura de sérieuses conséquences pour les propriétaires du département. »
« L’assureur a versé 150 000 € »
Il y avait de meilleures nouvelles pour Keith Allen, originaire de l’Aude.
Lorsque de fines fissures sont apparues sur les murs extérieurs de sa maison (photo) et à l’intérieur de sa chambre en août 2022, sa mairie a réussi à faire reconnaître la commune comme ayant subi une catastrophe naturelle à la suite du très sec été.
« Notre assureur a envoyé des experts en 2023 et 2024 pour évaluer les dégâts et tester nos canalisations et le sous-sol sous les fondations. Ils ont constaté que notre maison était construite sur de l’argile, qui se dilate et se rétracte en fonction du niveau de la nappe phréatique et qui provoquait les fissures. »
« L’assureur a finalement accepté de payer près de 150 000 € pour les travaux de remise en état. Cela comprenait le nettoyage du sous-sol, l’injection de résine sous les murs porte‑murs, l’installation de zones en béton autour de trois côtés de la maison pour empêcher l’eau de pluie d’atteindre le sol autour des fondations, et l’insertion de rivets métalliques dans les fissures pour surveiller tout mouvement supplémentaire (photo). »
« Les travaux extérieurs ont été achevés en août 2025. S’il n’y a pas de mouvement supplémentaire, les façades et la chambre affectée seront refaits et repeints. Cela a été un processus long, mais le règlement final a permis d’effectuer les travaux structurels nécessaires. »
« La maison n’a pas de fondations »
Lindsay Phillips vit dans une bastide du XVIIIe siècle à Lorgues (Var) depuis son acquisition en 1994. Il y a environ trois ans, elle a remarqué une grande fissure qui allait d’une fenêtre jusqu’au coin supérieur d’un mur.
« Après que Lorgues a été déclarée zone de catastrophe naturelle, mon assureur a organisé plusieurs inspections, y compris des forages pour établir la structure du sol. Cela a révélé une roche sous le coin nord-est mais plus de 10 mètres d’argile sous le côté sud. »
« Ma maison n’a aucune fondation de quelque nature que ce soit. Les murs extérieurs et internes porte‑murs font environ un mètre d’épaisseur, donc la découverte d’une couche aussi profonde d’argile sous une partie de la propriété a aidé à expliquer le mouvement. »
« Mon assureur, Abeille, a accepté une série de travaux de remise en état qui doivent commencer cet automne. »
« J’espère que cela stabilisera le bâtiment et empêchera les fissures de s’aggraver. »
« C’est normal »
L’année dernière, après que son maire en Dordogne a déclaré une catastrophe naturelle, Tony Benstead a contacté son assureur au sujet d’une fissure qui était apparue à l’intérieur et à l’extérieur de son épais mur en pierre.
« Un expert est venu pour l’évaluer. Après avoir regardé les fissures, il a dit « c’est normal » et est parti. J’ai été surpris que l’évaluation ait été si brève, d’autant plus que la fissure est visible des deux côtés du mur. »
« Je n’ai aucune idée de combien de fissures doivent être importantes avant de pouvoir être réparées. »
« Je ne peux pas dire si elles s’aggravent »
Charlotte Sitterly a déménagé en France il y a seulement neuf mois, mais elle commence déjà à voir des fissures (photo) dans sa maison de Pas-de-Calais.
« Je n’ai pas encore payé pour un diagnostic officiel, car le coût semble trop élevé. Mais on peut voir le problème dans le sol. Je suis jardinière et c’est le pire sol que j’aie jamais vu : de l’argile pure. »
« J’accepte que certaines fissures soient normales, car la majeure partie de la maison a 126 ans. Toutefois, les plus graves se situent là où le bâtiment d’origine rejoint les parties plus récentes, et je peux voir la lumière à travers certaines fissures. Il est difficile de dire si elles s’aggravent. Mais le temps a été extrême cette année, et je suis sûre que cela n’a pas aidé. »
Avez-vous été touché par des fissures dues à l’argile ? Faites-le nous savoir à [email protected]
