Les acheteurs continuent de rembourser les prêts hypothécaires sur les logements
L’effondrement d’un promoteur immobilier a laissé 1 200 appartements et logements inachevés à travers la France, tandis que des acheteurs ayant acheté hors plan continuent à rembourser des prêts hypothécaires sur des biens qu’ils pourraient ne pas recevoir pendant plusieurs années, sans certitude qu’ils seront éventuellement achevés.
Fiducim, une société basée à Paris, continue d’exploiter un site Web faisant la promotion d’appartements dans les Hauts-de-France, le centre de la France et sur la côte Méditerranée, malgré l’arrêt des travaux sur l’ensemble de ces sites.
L’un de ses plus importants projets consistait à convertir un ancien bâtiment industriel à Arras (Pas-de-Calais) en environ 400 appartements.
Un couple ayant contracté un emprunt de 300 000 € pour acheter deux des appartements a déclaré à France Télévisions qu’ils continuaient à rembourser, malgré l’inachèvement des biens.
Ils espéraient utiliser les revenus locatifs d’un des appartements pour aider à couvrir le coût de l’emprunt.
Liquidation
« L’entreprise est en liquidation judiciaire et il a été établi qu’il n’y a pas d’argent, il n’est donc pas utile de poursuivre l’entreprise en justice », a déclaré Maître Thomas Chaboureau, l’avocat représentant 120 personnes ayant acheté 65 appartements chez Fiducim, à The Connexion.
« Mais le montage de l’entreprise signifiait que les ventes réelles de chaque programme étaient gérées par des sociétés filiales et que celles-ci détenaient l’assurance Garantie Financière d’Achèvement (GFA).
« Nous allons contre eux pour nous assurer que les garantisseurs, qui sont principalement des banques et des compagnies d’assurance, mènent les projets à bien.
Les promoteurs vendant des biens hors plan dans le cadre de contrats VEFA doivent fournir aux acheteurs une garantie financière protégeant contre la non-réalisation.
Ceci est généralement par une GFA, qui a pour but de garantir que les fonds nécessaires à l’achèvement du programme soient disponibles si le promoteur rencontre des difficultés financières.
Cependant, mettre ces garanties en œuvre n’est pas toujours simple.
Les banques et les assureurs délivrent les GFA aux promoteurs uniquement après avoir démontré un intérêt d’acheteurs suffisant dans un programme, généralement par des dépôts représentant un pourcentage des acheteurs requis.
Cela peut encourager des promotions de vente agressives, notamment des réductions pour les premiers acheteurs ou des tirages au sort pour gagner un appartement gratuit, avant que les travaux de construction sur un programme aient commencé.
« Même si tout se passe bien, la mise en œuvre de la GFA prendra du temps. Le projet d’Arras accuse déjà des années de retard et il est désormais peu probable qu’il soit achevé avant 2029 », a déclaré Maître Chaboureau.
Les circonstances entourant l’effondrement de Fiducim restent floues.
Jusqu’en 2020 au moins, Fiducim se classait 23e dans le classement du journal Les Echos pour 2020 des entreprises françaises à la croissance la plus rapide.
Depuis lors, le marché du logement neuf en France s’est considérablement ralenti. Les retards causés par les confinements liés à Covid, suivis d’une inflation élevée après l’invasion de l’Ukraine par la Russie et de taux d’intérêt plus élevés ont tous été cités comme facteurs contributifs.
De nombreux promoteurs opérant plusieurs sites semblent avoir été confrontés à des pénuries de liquidités, les constructeurs exigeant des paiements à mesure que les travaux avançaient.
Dans certains cas, des soupçons existent que des fonds destinés à un projet aient été utilisés pour financer des travaux sur un autre.
Checklist before signing a VEFA (off-plan) contract
1. Étudier la garantie financière
Une vente VEFA doit inclure la protection financière requise contre la non-réalisation. Vérifiez que la GFA applicable ou la garantie de remboursement est en place et documentée dans le contrat de vente.
2. Identifier le garant
Une GFA doit être fournie par un garant tiers éligible, tel qu’une banque, une institution financière agréée, un assureur ou une société de garantie mutuelle. Les acheteurs devraient conserver les coordonnées du garant avec leur contrat au cas où des problèmes surviendraient.
3. Comprendre les limites de la GFA
La garantie est destinée à fournir les fonds nécessaires à l’achèvement du programme si le promoteur connaît des difficultés financières. Elle se distingue d’une garantie de remboursement et ne prévoit pas elle-même une compensation pour les retards ou les défauts de construction.
4. Demander le certificat d’assurance dommages-ouvrage
Ceci est distinct de la GFA et concerne certains défauts de construction. Conservez le certificat pertinent parmi les autres documents contractuels.
5. Vérifier la situation financière du promoteur
Les acheteurs peuvent examiner les comptes récents de l’entreprise, les procédures judiciaires et les avis d’insolvabilité plutôt que de se fier uniquement au matériel marketing du promoteur. Les services d’informations d’entreprise, notamment Pappers et Societe peuvent fournir des dossiers pertinents.
