De nombreux propriétaires français pourraient payer trop cher l’impôt foncier parce que les informations nécessaires utilisées pour calculer leurs avis sont périmées ou incorrectes.
Alors que l’avis de paiement de la taxe foncière 2026 de la France a déjà été reçu par de nombreuses personnes, il est maintenant très opportun de vérifier les informations utilisées pour son calcul.
Les avocats Manon Bellin et Gary Cahn, fondateurs d’Orka.tax, un service en ligne de vérification de la taxe foncière, ont déclaré avoir identifié des surpaiements dans une grande proportion des dossiers examinés.
Aproximativement 87% des 1 351 cas reçus jusqu’à présent présentent une surévaluation, avec une différence moyenne de 260 € par bien et par an.
Pourquoi un bien peut-il être mal évalué ?
La taxe foncière française est fondée sur la valeur locative cadastrale du bien, une estimation de la valeur locative basée sur les caractéristiques du bien enregistrées par les autorités fiscales. Toutefois, des exemptions existent pour certains propriétaires en fonction de l’âge et des revenus.
Le problème, selon Mme Bellin, est que bon nombre des informations datent de plusieurs décennies.
« Il est obligatoire de faire une déclaration lorsque le bien est construit », a déclaré Mme Bellin à The Connexion. « Mais ensuite il n’y a pas d’obligation de faire une déclaration annuelle de tous les éléments mentionnés. »
« Si la personne ne met pas à jour ces informations, celles utilisées pour le calcul restent celles du moment où le bien a été construit. »
Cela peut devenir problématique car, avec le vieillissement du bien, le coefficient d’entretien utilisé pour refléter son état peut rester inchangé.
Un bien neuf peut, selon Mme Bellin, se voir attribuer un coefficient qui ajoute environ 20% à sa surface pondérée à des fins fiscales, mais ce chiffre peut ne pas refléter l’état du bien au fil du vieillissement.
« Si nous rectifions la base imposable pour la taxe foncière, cela peut aussi réduire la taxe d’habitation due sur les résidences secondaires, car la même valeur locative est utilisée comme base pour les deux taxes », a déclaré Mme Bellin.
Les erreurs les plus fréquentes
Une autre source de confusion réside dans la manière dont certains aménagements sont intégrés au calcul.
Le calcul fiscal peut ajouter ce qu’on appelle des mètres carrés fictifs pour des installations telles que les salles de bains et le chauffage.
« Une baignoire ajoute cinq mètres carrés à la surface pondérée, une douche ajoute quatre mètres carrés, et le nombre de pièces chauffées ajoute deux mètres carrés par pièce chauffée », a déclaré Mme Bellin.
Ces chiffres ne correspondent pas à une surface au sol physique. Ils font partie du système utilisé pour calculer la valeur locative imposable du bien.
Le problème, selon elle, est que ces détails peuvent rester inchangés même lorsque le bien lui-même a changé.
Elle a par ailleurs souligné qu’ils rencontrent souvent des informations en double, des mises à jour incorrectes, des catégories de biens dépassées et des erreurs impliquant des garages, des jardins et d’autres dépendances.
Un exemple concernait un bien où un jardin avait été traité comme un espace bâti. Les espaces bâtis sont taxés plus cher car les espaces de vie accroissent la valeur du bien.
Mme Bellin a déclaré que l’entreprise avait récemment obtenu 1 600 € de remboursement pour un propriétaire après que le jardin attenant à un appartement avait été incorrectement inclus comme espace bâti. Le remboursement couvrait six années.
Comment les propriétaires peuvent-ils vérifier ?
La première étape consiste à obtenir la fiche d’évaluation cadastrale du bien, qui contient les informations détaillées derrière le calcul de la valeur locative.
Les propriétaires peuvent la demander sur le site impots.gouv.fr via leur service de messagerie sécurisé. « Demandez la fiche d’évaluation », a-t-elle déclaré.
« Toutefois, comprendre le calcul nécessite un certain nombre d’éléments. Ce n’est pas simple à calculer. »
Orka.tax propose un simulateur gratuit qui demande des informations telles que la commune, la surface, l’état du bien et le nombre de salles de bains et de lavabos.
« Cela prend 60 secondes et c’est gratuit », a-t-elle déclaré.
Le simulateur ne vous indique pas si une facture est erronée, mais donne une estimation initiale de ce que vous devriez payer, ce qui peut vous aider à décider s’il est utile d’examiner l’évaluation plus en détail.
Et si vous trouvez une erreur ?
Un propriétaire qui estime que les informations détenues sur son bien sont fausses peut déposer une réclamation auprès de l’administration fiscale; toutefois, il faut prouver l’erreur.
« Si vous dites que l’appartement fait 60 mètres carrés et non 90, vous devez disposer d’un plan correctement établi », a déclaré Mme Bellin.
D’autres erreurs peuvent être plus faciles à démontrer. Par exemple, des photographies peuvent potentiellement aider à établir la présence ou l’absence de certains éléments.
« Si nous voulons dire qu’il y a une douche plutôt qu’une baignoire, par exemple, cela peut être des photographies », a-t-elle ajouté.
Pouvez-vous récupérer les impôts des années précédentes ?
Mme Bellin a déclaré que la règle juridique standard permet au contribuable de recevoir un remboursement pour l’année en cours et pour l’année précédente.
Par exemple, une réclamation faite avant la fin de 2026 pourrait couvrir 2026 et 2025. De plus, les propriétaires qui ont déjà payé peuvent encore déposer une réclamation.
« Le paiement n’empêche pas un remboursement ultérieur », a déclaré Mme Bellin.
Selon Mme Bellin, les contribuables peuvent demander jusqu’à quatre années supplémentaires par ce qu’on appelle un délai gracieux, où l’administration fiscale est considérée comme responsable de l’erreur.
Cela peut potentiellement porter la période couverte à six ans.
« Nous le demandons toujours », a déclaré Mme Bellin, ajoutant que le fisc n’accorde pas nécessairement cette période supplémentaire dans tous les cas.
Que se passe-t-il si l’administration fiscale dit non ?
Un refus n’est pas nécessairement la fin du processus non plus. Mme Bellin a dit que les contribuables peuvent d’abord s’adresser au conciliateur fiscal, dont un est disponible dans chaque département.
Si cela ne résout pas l’affaire, un contribuable peut aussi porter le dossier devant le tribunal administratif.
« Dans presque tous les cas de refus, il s’agit d’un manque de justification », a-t-elle déclaré, montrant à quel point il est important d’avoir les pièces justificatives appropriées attachées.
Pour les propriétaires qui souhaitent approfondir l’enquête, Orka.tax propose un service payant qui obtient la fiche d’évaluation officielle et compare son contenu avec les informations fournies par le propriétaire.
La société indique que cela coûte 78 € et elle prépare également la documentation de la réclamation et accompagne le client jusqu’au dépôt du dossier auprès de l’autorité compétente.
Avez-vous déjà déposé une réclamation de ce type auprès de l’administration fiscale ? Comment cela s’est-il déroulé ? Faites-nous part de votre expérience à [email protected]
