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Un nouveau rapport révèle les conclusions alors que les sénateurs s’apprêtent à débattre de l’élargissement des réformes
Presque 40% des logements loués ne respectent pas les lois relatives à l’encadrement des loyers en France, révèle un nouveau rapport, alors que les sénateurs vont débattre de savoir si ces mesures devraient être élargies.
Le rapport, de la Fondation pour le Logement des Défavorisés (anciennement Fondation Abbé Pierre), indique que 37% des logements situés dans les zones soumises à l’encadrement dépassent les plafonds légaux, soit une hausse par rapport à 32% en 2025.
À Paris, jusqu’à 46% des propriétaires ne respectent pas les contrôles des loyers, Le Figaro rapportant jusqu’à 62% et 59% respectivement dans les 16e et 7e arrondissements.
En comparaison, Montpellier (12%) et Bordeaux (17%) affichent des résultats bien meilleurs. Des villes comme Lyon (26%) et Lille (25%) se situent quelque part au milieu.
Les sénateurs débattront du renouvellement des règles en octobre, avec les plafonds de loyer dans la plupart des zones qui devraient prendre fin en novembre 2026 — les règles actuelles font partie d’un essai sur la question — et feront l’objet d’un vote pour les renouveler.
Certaines villes, dont Paris, verront ces règles en vigueur jusqu’à au moins juillet 2027.
« Nous pouvons clairement constater les effets de propriétaires assouplissant leur conformité à l’approche de la fin annoncée de la période d’essai », a déclaré la fondation.
« Ils peuvent estimer que l’encadrement des loyers est déjà du passé et décider délibérément de ne pas respecter. »
Malgré l’augmentation du nombre de propriétaires qui enfreignent les règles, le montant moyen du dépassement des plafonds des loyers diminue, passant à 159 € par mois en 2026 contre 191 € en 2025.
Encadrement des loyers dans les grandes villes
Il existe actuellement 69 communes et territoires intercommunaux où l’encadrement des loyers est en vigueur en France.
Cela concerne principalement les grandes villes et leurs banlieues à haute densité, ainsi que les lieux touristiques populaires ou les zones à forte population étudiante.
Dans la plupart des cas, les logements loués font l’objet d’un loyer maximal, fixé par les autorités locales, au moment de leur mise sur le marché.
Ce loyer maximal est de 20% au-dessus du coût médian pour la zone.
Une fois loué, le loyer ne peut pas être augmenté à volonté par les propriétaires et est généralement limité à une hausse par an.
Les propriétaires sont limités dans l’ampleur de l’augmentation du loyer, soit lors du renouvellement d’un bail, soit lorsqu’un nouveau locataire prend le logement. L’augmentation est habituellement limitée par les variations de l’inflation nationale.
Il existe certaines exemptions permettant d’augmenter les loyers au-delà de ces niveaux, comme si des travaux de rénovation avaient été réalisés.
Les propriétaires qui ne respectent pas les règles d’encadrement des loyers s’exposent à des amendes pouvant atteindre 5 000 € par infraction.
Certaines zones disposent de règles spécifiques, y compris des exemptions sur les premiers loyers (avec des limites uniquement sur les augmentations ultérieures).
Une liste complète des communes concernées et des règles spécifiques qui leur sont applicables est disponible sur le site web du service public gouvernemental site web.
Pourquoi autant de problèmes ?
Aux côtés de la fin potentielle des règles, la fondation met en avant une montée des méthodes utilisées par les bailleurs pour tirer profit des exemptions.
« À Paris, nous voyons les bailleurs devenir plus professionnels et apprendre des moyens de contourner le système, notamment par l’utilisation de compléments de loyer », indique le rapport.
La ville autorise des compléments de loyer – des augmentations au-delà des tarifs habituels – pour les logements comprenant un élément exceptionnel, comme une vue directe sur un monument célèbre ou des équipements haut de gamme.
Les bailleurs incluent ces compléments pour des choses aussi triviales qu’une machine à café ou une télévision, faisant payer des locataires sans s’en apercevoir.
« Il existe une pénurie de logements particulièrement sévère », ajoute la fondation, notamment dans la capitale.
Ceci est « accompagné d’une demande très élevée… comme on le voit au début de l’année universitaire, avec entre 700 et 1 000 candidatures pour un seul studio ».
« Les bailleurs savent qu’ils trouveront un locataire pour leur bien quel que soit le prix, ils peuvent donc se permettre de dépasser les plafonds légaux. »
Un exemple citée par le service public FranceInfo est Gaspard, ingénieur de 27 ans vivant à Paris.
En utilisant l’outil en ligne de la mairie pour vérifier que les loyers sont légaux, il a constaté que son appartement de 32m² dans le 20e arrondissement dépassait le plafond de 221 € par mois.
Il a contacté son propriétaire à ce sujet, qui a déclaré qu’il s’agissait d’un supplément de loyer – non mentionné dans le contrat – pour la vue offerte par le bien.
« Je donne sur une petite place parisienne avec un bar au rez-de-chaussée qui reste ouvert jusqu’à 02:00… il est un peu tiré de dire que c’est une « propriété exceptionnelle » », a déclaré Gaspard.
Un huissier est venu trois jours plus tard pour lui remettre un avis lui donnant trois mois pour quitter le logement car le bail ne serait pas renouvelé.
« Le scénario le plus probable est de dormir sur le canapé d’un ami même si j’ai 27 ans, que je suis employé et diplômé. Tel est le quotidien à Paris aujourd’hui. »
