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Notaire explique comment les coûts d’emprunt, l’énergie et l’accessibilité influent sur le marché
Le marché immobilier français a enregistré une nouvelle baisse, les prix des logements anciens ayant chuté de 1% entre le premier et le deuxième trimestre 2026 — soit une réduction de 0,8% sur un an.
Alors, qu’est-ce qui se cache derrière cette nouvelle baisse des prix ?
Priscille Caignault, membre du Bureau du Conseil supérieur du notariat (l’autorité officielle représentant l’ensemble des notaires en France), chargée de l’immobilier, a déclaré que les chiffres indiquent actuellement une correction plutôt qu’une récession majeure.
Les acheteurs cherchent toujours des logements
« Je pense qu’il y a toujours eu des acheteurs », a déclaré Mme Caignault au The Connexion.
Les gens ont toujours besoin d’un endroit où vivre, a-t-elle déclaré, mais ils prêtent une attention plus grande aux caractéristiques et au coût du bien.
« Ce qui déclenche un achat aujourd’hui, c’est la relation entre la capacité financière dont vous disposez, la capacité de financement de votre projet et le prix qui se présente à vous.
« Si le prix est trop élevé, le vendeur doit baisser le prix. Sinon, la transaction n’aura pas lieu. »
Cela, a-t-elle dit, explique pourquoi l’ajustement se manifeste actuellement plus clairement dans les prix que dans le nombre de transactions, qui restent globalement stables avec environ 958 000 logements vendus au cours des 12 mois se terminant fin juin contre 953 000 à fin mars et 952 000 à fin décembre.
Pourquoi les maisons chutent-elles plus que les appartements ?
Les derniers chiffres montrent une différence nette entre les maisons et les appartements. Sur l’année écoulée jusqu’au deuxième trimestre 2026, les prix des appartements ont baissé de seulement 0,1%, tandis que les prix des maisons ont reculé de 1,3%.
« Avec une capacité financière plus restreinte, il peut être plus facile d’acheter un appartement que d’acheter une maison », a déclaré Mme Caignault.
De plus, les maisons entraînent une autre charge financière potentielle : la rénovation.
« Avec les maisons, il peut y avoir un coût lié à la rénovation énergétique qui pèse sur l’investissement. »
Un acheteur doit donc envisager non seulement le prix d’achat mais aussi s’il peut financer les travaux éventuels.
« Aurons-nous la capacité financière de planifier les travaux ? Cela joue également un rôle. »
Elle a souligné d’autres facteurs potentiels, notamment la concentration d’acheteurs dans les centres-villes et les grandes zones métropolitaines, où les appartements sont plus répandus.
Les mauvais diagnostics énergétiques affectent désormais les prix
Mme Caignault a également indiqué que le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est passé d’un élément marginal à un facteur important lorsque les acheteurs évaluent un bien.
« Un logement dont le DPE est peu favorable se vendra moins cher, tandis qu’un logement bien noté, au contraire, bénéficie d’une valorisation plus élevée. »
Cela devient particulièrement important alors que les gens s’inquiètent de maintenir le confort de leur habitation pendant les périodes de chaleur extrême.
« Les gens disent désormais que le logement doit être économe en énergie aussi bien en hiver qu’en été », a-t-elle déclaré.
Des taux d’intérêt plus élevés serrent les acheteurs
Bien sûr, la question plus générale de l’accessibilité est le coût du crédit.
Lorsque les taux hypothécaires augmentent, les ménages peuvent emprunter moins pour une mensualité équivalente. Cela met la pression sur les vendeurs pour réduire leurs prix s’ils veulent conclure une transaction.
« Il s’agit aujourd’hui davantage d’un ajustement que d’une tendance majeure du marché », a déclaré Mme Caignault.
Mais elle a ajouté que la situation devrait être suivie de près, en particulier à l’approche de 2027.
« Nous restons vigilants car les critères macroéconomiques se dégradent néanmoins. »
Elle a souligné une inflation renouvelée et des coûts d’emprunt gouvernementaux plus élevés comme des facteurs qui pourraient finir par se répercuter sur les taux hypothécaires.
La géopolitique influence les prix de l’immobilier
Les événements géopolitiques peuvent aussi toucher le marché immobilier, mais principalement par le biais de leurs conséquences économiques.
« La crise géopolitique au Moyen-Orient a eu un impact sur le marché immobilier par le biais de paramètres macroéconomiques », a-t-elle déclaré.
« Elle a créé une pression sur les coûts de l’énergie, et donc une nouvelle hausse de l’inflation. »
« Pour maîtriser l’inflation, il y a un impact sur les taux d’intérêt et lorsque les taux montent, cela signifie que les taux hypothécaires peuvent augmenter. » a-t-elle ajouté.
La présidentielle pourrait-elle influencer le marché ?
Une autre source d’incertitude est l’élection présidentielle française de l’année prochaine.
Mme Caignault a déclaré que les investisseurs pourraient être plus prudents en attendant de voir ce que pourraient signifier les futures politiques gouvernementales pour l’immobilier.
« En fonction des programmes des différents candidats, nous allons avoir un marché un peu plus dans l’attente », a-t-elle déclaré.
Pour les investisseurs, les questions portent sur la fiscalité future, la politique du logement et les mesures éventuelles du gouvernement.
« Tout cela signifie que les investisseurs peuvent être prudents et dire : nous n’entrons pas encore. »
Un marché en phase d’ajustement, pas d’effondrement
Pour l’instant, Mme Caignault ne voit pas ces chiffres comme la preuve d’un renversement majeur.
Elle a déclaré que les acheteurs restent présents mais sont de plus en plus limités par ce qu’ils peuvent se permettre, tandis que les vendeurs doivent prendre ces limites en compte.
La préoccupation plus grande est ce qui se passe si les coûts d’emprunt augmentent encore ou si l’incertitude économique et politique s’accentue.
« Nous devons rester vigilants pour l’avenir », a-t-elle déclaré.
« Mais le marché ne s’inverse pas aujourd’hui. »
